组屋售价让国人觉得负担不起? 先看看当局如何定价

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2022年12月07日 23:20
Central Weave @ AMK

建屋局首次披露预购组屋总开发成本

本地组屋价格向来是个牵动许多人神经的敏感课题。

今年前9个月277栋组屋以超过100万元的价格转手,加上近年来政府售地标价不断上升,更让不少人认为,自己都拿不出100万元买这些组屋,将来轮到孩子们买房的时候该怎么办?

国家发展部和建屋发展局就在12月7日回复媒体询问,首次公开预购组屋总开发成本,并解释新组屋售价是按可负担水平(affordability)而定,不与开发成本挂钩。

土地成本占总成本六成

建屋局透露,2021/2022财年交付的预购组屋总开发成本达53亿4600万元,各项成本占比如下:

1. 土地成本31亿6700万元(59%);
2. 建筑成本20亿7700万元;以及
3. 其他成本1亿零200万元,如建屋局基于特殊原因向屋主回购单位的费用。

建屋局上一财政年交付的1万3506个预购组屋单位,也就是说,每个单位平均开发成本为39万6000元。

兴建中的组屋区
兴建中的组屋区。(档案照)

建屋局为新组屋定价的程序是:

1. 先参考附近类似转售组屋的售价;
2. 考虑个别单位的特点和当前市场情况;
3. 给予大幅津贴,确保新组屋售价是买家负担得起的。

根据建屋局年报计算,上财年交付的单位,每个平均售价约36万5700元,在扣除建屋局提供的公积金购屋津贴后,平均单位售价进一步降低至约34万7000元。

建屋局也指出,在今年上半年领取钥匙的购屋者当中,购买非成熟区新组屋的买家有90%只需动用月薪的25%或更少来偿还房贷。这个占比在购买成熟区组屋的购屋者当中,则是80%。

换言之,这些买家只需动用小额现金,或者可以完全通过每月公积金缴交额偿还房贷。

时代进步或是推高房价的因素之一

榜鹅阁楼单位
榜鹅一间阁楼单位以将近120万的高价卖出。(海峡时报)

那是什么因素让组屋被贴上“负担不起”的标签?

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣接受《海峡时报》时表示,人们谈到政府组屋是否负担得起时,一般会把预购组屋和转售组屋价格视为一体,而如果仅仅从价格来看,预购组屋的价格肯定比20年前的新组屋来得高。

转售组屋价格也是建屋局为预购组屋定价的一个考量因素。至于转售组屋价格为什么到目前为止整体呈上升趋势,一大原因是卖家想在售卖组屋时赚取利润,只要买家觉得价格合理,并有能力支付,即可成交。

另一方面,供需向来是决定价格的铁律,今年三轮预购组屋销售活动的申购率当中,最低的还是5月的3.2,也就是说,每间组屋有超过3个人申请。

供不应求的情况或许是因为时代进步了,大家都希望拥有更宽敞、更理想的生活空间。

书房
经过一番精心布置,这间组屋的屋主就能在居家办公的同时,享受无敌海景。(Home & Decor)

过了不惑之年的蚁粉如果在组屋度过童年时光,可能记得在70、80年代,一间3或4房式组屋住着4、5人也算相当平常。

但那毕竟是好几十年前的事情了,时至今日,本地每户家庭平均是3.15人,再加上生活方式上的改变,例如居家办公盛行,都增加了国人对预购组屋的需求。

种种因素推高组屋价格,因此建屋局为新组屋定价的时候,必须按可负担水平定价,跟以盈利为目标的私人发展商不同。

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