疫情下买预购组屋要等久久 或能考虑让先建后卖的组屋重出江湖?

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2022年08月08日 18:03
Tampines GreenCourt 预购组屋

为国人提供多一种选择

预购组屋(BTO)延期完工,转售组屋组屋和私宅价格持续飙升,就连租金近期也涨涨涨。冠病疫情严重影响工程进度,扭曲了房地产市场的供需平衡。

新加坡组屋
新加坡85%以上的人都住在政府组屋。(海峡时报)

尽管防疫措施已经大幅度放宽,大部分经济活动已经逐渐恢复,但疫情反复的风险依然笼罩经济,外籍劳工和建筑材料供应也不稳定,新组屋建造时间的长短还有很多不确定性。

建屋发展局在7月30日的文告中写道,目前有近100个组屋项目在兴建中,预计等候时间介于两年到5.4年,等候时间中位数约为4.3年。

对年轻家庭而言,他们的选项非常有限:

买预购组屋得等四、五年;剩余组屋等候时间相对短但都是别人挑剩下的,楼层不佳,数量有限,竞争也非常激烈。

与此同时,转售组屋价格连续25个月上扬,销声匿迹多年的现金溢价(COV)也回来了。

组屋问题近几个月来成为国人关注的问题,新组屋供应受到重创,现在是否是探讨组屋供应机制,重新推出建好才卖的现房的好时机?

上世纪90年代,新加坡组屋需求强劲,建屋发展局大兴土木发展多个新镇,预先兴建组屋才推出售卖。

然而,1997年爆发亚洲金融危机时,组屋需求骤然大幅减少,滞销组屋多达3万1000多个,建屋局后来足足用了五年多的时间,才把这些组屋卖掉。

新加坡政府组屋
新加坡组屋区的邻里配套设施一般都不错。(海峡时报)

这个销售模式使建屋局承担很大的风险。因此在2001年,建屋局推出预购组屋机制,新组屋项目只有认购率达到70%才会兴建(门槛在2011年降为50%),以此防止组屋滞销的情况再次出现。

这个销售模式推出至今已有20多年,新组屋有大量津贴是一大优势,最明显的缺点就是长达好几年的等候时间。

在过去几年里,建屋局透过多种方式尝试缩短等候时间,这包括:缩短抽签摇号到选购单位之间的等候时间,以及采用预制(prefabrication)技术加快工程速度。2018年,政府也宣布提前兴建部分预购组屋项目,如此一来,待这些项目推出市场供国人认购时,工程已开始一段时间。

较短等候时间的预购组屋项目至今有约17个。然而,它们也不可避免地受到疫情影响,工期拉长了不少。

2018年推出时,这类组屋以等候时间短至2年为噱头,但在今年5月的销售活动中,等候时间已变成将近四年,与疫情前的预购组屋等候时间相差不大。

榜鹅Northshore Edge预购组屋
榜鹅Northshore Edge预购组屋外观。(联合早报)

需要好几年才建成的预购组屋,供应明显滞后于需求变化。

经历这场疫情,政府或许应该考虑预购与现房并行的做法,在继续预购组屋销售活动的基础上,也有一部分组屋是建好了才售卖,为国人提供多一种选择。

如此一来,在预购组屋工期受到影响时,政府仍有一批现房能推出市场调节供需。

这些现房只需占新组屋供应的一小部分,这样即使出现金融危机,也可以避免大量组屋滞销的情况再次发生。此外,在开发中的新镇(如登加)提供现房,让年轻家庭可以快速迁入,也能提升新镇的吸引力。

组屋价格与供应向来是备受关注的指标。多个津贴措施已经把新组屋价格控制在国人可承担的范围内了,若在供应上能更迅速地针对市场情况作出反应,那么这将对国人的刚需问题带来非常积极的作用。

毕竟,房地产市场上可谓是牵一发而动全身,新组屋供应会直接影响转售组屋的需求与价格,对私宅市场也有一定的溢出效应。

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