新加坡有很多富人? 分析师:圣淘沙公寓算不上好康两天仍卖光65单位

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2024年04月18日 21:50
削价40%,吸引3200人看房

削价40%,吸引3200人看房

买房不像买菜,即便削价40%,动辄也要掏出两三百万新元,普通老百姓真的无法说买就买。

不过,贫穷限制了红蚂蚁的想象力。

过去一周,本地就上演了“说买就买”的情节。

上周一(4月8日):城市发展(CDL)关联公司Cityview Place Holdings宣布,将位于圣淘沙升涛湾(Sentosa Cove)的豪华私宅新加坡升涛湾W魅居(The Residences at W Singapore Sentosa Cove)的剩余单位中的58个推出市场。

此次推出的单位包括二卧房到四卧房单位。二卧房单位面积1227平方英尺,售价从211万8000新元起跳,尺价1726新元;三卧房单位面积1625平方英尺,售价从267万8000新元起跳,尺价1648新元;四卧房单位面积2067平方英尺,售价从348万8000新元起跳,尺价1687新元。

项目在2010年首次推出时的尺价介于2500新元至3000新元。若对比当年和现在的最高尺价,项目削价超过40%。

4月10日至14日:开放给公众预览,五天共吸引了约3200人看房,反应热烈。

4月15日:开卖58个单位,当天就售出45个单位(只剩下13个单位)。

4月16日:为满足强劲需求,Cityview Place Holdings决定推出更多单位,当天再卖出20个单位。

开卖两天,就售出了65个单位(比原定多加了7个单位)。

削价40%,吸引3200人看房
新加坡升涛湾W魅居顶楼公寓的景观。(海峡时报)

受访房产专家一致认为,诱人价位是开卖首日抢购率接近80%的主要原因。

65个被售出的单位平均售价为每平方英尺1780新元。

光看价格,真的有捡便宜的感觉。

相比之下,今年首三个月卖出的圣淘沙湾公寓中位价为每平方英尺1999新元。像伦多(Lentor)的私人住宅区,已经卖到每平方英尺2000新元了。

Cityview Place Holdings则指出,这次买家对特别折扣价的强烈反应,再次证实了在独特的海滨聚居区寻求豪华、高品质住宅的购房者,对升涛湾房地产有强劲需求。

发言人说:“近几个月,升涛湾房地产出现了更多的买家兴趣和销售活动。”

诚然,圣淘沙所提供的阳光与海滩生活方式,是其他地方找不到的。

 

此次推出的单位中,部分是有租户居住,带租出售。所有类型单位皆受欢迎,其中两卧房及三卧房单位最受欢迎。眼光独到的购房者也抢购了罕见的双层顶楼公寓(duplex penthouse)。

相信,好些买家是买来出租的。

购买这65个单位的94%买家是新加坡人和永久居民,其余买家来自中国、法国和美国。

不少网民质疑,那94%买家当中实际上有多少是土生土长的公民,普遍认为买家应该是新移民。

红蚂蚁认为这么好卖,还有另一个千真万确的原因:新加坡有很多有钱人。

1、一周就能调动几十万来付首期

打个比方,一套房子售价是200万新元,如果买家是新加坡公民,升涛湾W魅居是他持有的第一套房子,贷款与估值比率(简称LTV,买家的贷款额)是75%,那么首期(包含买家印花税)就要56万9600新元,其中20%(11万3920元)必须以现金支付,其余的(45万5690元)可以使用公积金支付。

以上说的是首期付款最低的情境。

如果升涛湾W魅居是他持有的第二套房子,首期就要156万9600新元。

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如果你的身份是新加坡公民,在不同的情境(若购买的是第一套房子、买家的贷款额只有55%,购买的是第二套房子,买家的贷款额只有25%),所需支付的首期。(property guru)

如果买家是新加坡永久居民,而这是他的第一套房子,贷款与估值比率是75%,那么首期就要支付66万9600新元。第二套房子首期则要176万9600新元。

若买家是外国人,第一套房子首期176万9600新元,第二套房子首期就要236万9600新元。

一周内就得筹集至少50多万新元以上,不是那么容易办到吧,反正红蚂蚁就做不到。

2、分析师说了不是好康,却还抢破头

升涛湾W魅居推出市场的消息一出,房产分析家纷纷提醒潜在买家,虽然削价超过40%,但算不上好康。

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值得注意的是,发展商未能在收购地皮后五年内售罄单位而应支付额外买家印花税(ABSD)的条例,只适用于2011年底之后收购的住宅地皮,而W魅居地皮既是在那之前收购、产权也不属于发展商,得以“慢慢卖”。(海峡时报)

原因一:单位并非全新,只剩下80年地契

升涛湾W魅居是一个99年地契项目,从2006年算起,地契还有约80年。

项目共有228个单位,2010年首次推出时,只卖出25个单位。剩余203个单位的业主是Cityview Place Holdings。

项目在2011年取得法定完工证书后,未售出单位以“先租后卖”的形式,投入租赁市场。

此次推出单位中,部分是有租户居住,带租出售。

原因二:虽然很好出租,但是管理费很高

光是二卧房单位(1227平方英尺),每月管理费就要超过1200新元。较大的房型,一个月的管理费就要介于1400新元至1600新元。

原因三:过去10年中有63%的转售交易是亏损

大亨房地产网站(MOGUL.sg)首席研究师麦俊荣提醒想获得资本增值的潜在买家,投资圣淘沙湾有一定风险,过去10年中有63%的转售交易是亏损的。

其中,2023年9月7日,升涛湾W魅居的一个单位就蒙受了146万新元的损失。

而且,削价40%也代表着底价少了40%,未来的买家也会以这个价格作为参考价。

原因四:交通衔接性较差

麦俊荣也说,升涛湾交通衔接性较差,可能需要特殊事件才能促使当地房价再次上涨。

住在圣淘沙里,少不了要拥有一辆车,不然出入都挺麻烦,进出圣淘沙一趟的私召车就要32新元。如果住户有在上中小学的孩子,每天都得接送孩子上下学,甚至是出外游玩。

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升涛湾W魅居坐落在圣淘沙最“里面”,朋友要探望你也有点麻烦。(谷歌地图)

不仅如此,像叫外卖或者网购,都得多支付送货费。

以前“看不见组屋”是公寓的卖点,现在的买家已不一样,他们喜欢临近组屋,可以“共用”他们的设施,有吃宵夜的地方、有咖啡店、超市、甚至有麦当劳。

总的来说,买下升涛湾W魅居,多半是那些太有钱的人,“多余”的钱实在过剩,才无需担心投资收益的盈亏。

再不然,估计就是那些早已“盯上”圣淘沙私宅很久的人,心甘情愿承受住在岛上的种种代价。

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