国庆群众大会的宣布后,组屋市场何去何从?

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2018年08月24日 13:53
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新加坡组屋。(联合早报)

组屋转售市场严冬已过,不确定因素依然存在。

李显龙总理刚刚在周日的国庆群众大会上,给组屋市场派了定心丸。

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李显龙总理本月19日发表国庆群众大会演讲,用了大篇幅谈组屋屋契问题。(海峡时报)

自从去年三月,国家发展部长黄循财提醒国人不要抱着投机心态购买老旧组屋去等待选择性重建计划 (SERS),因为99年屋契到期后,组屋会归还给政府。于是,一些屋契不到60年的组屋在公开市场上需求骤减,即使是地点优越、周边设施完善的高龄组屋少有人问津,一些急着要卖屋子的屋主只能大幅降价,才勉强吸引买家上门看房。

过去一年多,私宅和组屋价格差距开始拉大

私宅和组屋转售价向来持相同走势,然而过去一年多,私宅和组屋两者的价格差距已经开始拉大。根据建屋局的转售价格指数和市区重建局的私宅价格指数,两者的差距在今年第二季进一步拉大至13.1%,这大大高于过去 5年平均的5.4%,也远高于过去5年内最小的差距,即 2016年第四季度的1.9%。 两者步伐的不一致,与“高龄”组屋的价格受到 99 年地契拖累有关系。(两个价格指数在 2009 年第一季度同为 100)

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分析师:本地私宅供应的10年平均数为1万4300个,而未来三年的新供应显著低于这个数量。(新明日报)

现在政府已经阐明对组屋的立场,并向大众传达了一个重要的信息:政府已经聆听了人民的心声,并正在想办法制定相关政策,确保人民的利益不受影响。

那些担心无法在日后脱售组屋套现,以此安享晚年的国人,现在有自愿提早重建计划(Vers)可以协助他们如愿。

这些屋主可以选在在组屋屋龄达到70年时,投票选择是否要把组屋卖回给政府,并用一部分赔偿来购买或租下另外一间受津贴的组屋。

假如嫌搬家麻烦,那政府也有扩大家居改进计划(HIP II),再提升组屋的居住环境,使那些步入古稀之年的屋主依然可以原地养老。

即使真的等到99年的屋契到期,必须还给政府时,政府也不会坐视不理,允许屋主再购买受津贴的组屋。

总理国庆演讲之后    黄循财再讲话稳定民心

国庆群众大会隔天,黄部长又抛出一句:政府也已经在研究如何让更多国人使用公积金来购买屋契较短的组屋,不过前提是不影响国人养老。

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国家发展部长黄循财(左)在民情联系组举办的国庆群众大会对话会上说,政府在制定落实方案时,会征集居民对计划的看法与建议。(海峡时报)

这样一来,组屋市场上之前较为悲观的情绪应该能够得到缓和。之前一些担心组屋日后不能套现的国人,现在或许就不急着将组屋脱售,而原本因为屋契而却步的买家,现在也能比较放心地进场购买组屋,促使组屋市场的供需情况好转。

随着买卖双方心态的调整,组屋转售市场的交易预料会更加活跃。只要经济增长继续保持良好势头,转售组屋尤其是那些设施完善、交通便利的“高龄”组屋,卖家可能不会轻易降价求售。转售组屋价格相信在未来的几个月或季度,将能止跌回升。

中肯对待一系列新宣布    政策至少10年后才推行

不过正当一些国人喜上眉梢时,笔者也劝请各位,中肯地对待这一系列新的宣布,最好了解了详情后才下定论。再说,这些政策如扩大家居改进计划要至少10年后才开始推行,而自愿提早重建计划更得要等 20 年后才逐步展开,现在就要政策的细节出炉,恐怕还为时过早。

  • VERS不会像SERS的赔偿那么丰厚

而且,李总理和黄部长都强调了VERS不会像SERS的赔偿那么丰厚,所以别把两者相提并论,也更别把 VERS 想像成类似于私宅的集体出售。

  • 大规模的翻新和赔偿计划,究竟从哪里拨款

这些计划也同时引起更多疑问。首先,这么大规模的翻新和赔偿计划,究竟从哪里拨款?如果目前的财政预算还没将这笔费用考虑在内,今后是否还要提高税收?纳税人的负担会不会太重?

  • VERS 的赔偿又会是多少?

再有,即使政府有办法筹到这笔款项,那 VERS 的赔偿又会是多少?在私宅集体出售的过程中,屋主大多会先决定一个保留价,然后才看是否可行。这个保留价也必须是建立在确保每个受影响屋主都能负担一间替代屋子的前提下。如果连购买替代屋子也成问题的话,集体出售恐怕没法进行。

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政府将在组屋屋龄达到70年后,让居民在VERS计划下投票选择是否将剩余屋契卖回给政府。(联合早报)

决定这个保留价的主因,也恰恰是土地本身的重建价值。不过,政府也已表态:SERS的地皮潜力颇高,所以才考虑重建。也因为这样,SERS 还没到70岁屋龄就被政府看中买下,相比之下,而只有资格VERS地皮,发展潜力本身就不太高。

政府同时也不能收回公共住宅的土地,继而重新卖给私人发展商兴建商用大厦或私宅,因为这会缩小公共住宅的比率,长久下去供应将减少。根据供需原理,公共住宅的价格即会被抬高,这与政府长久以来必须确保公共住宅是人民可负担的原则似乎背道而驰。

考虑让被暂停的私人组屋(DBSS)项目“复出”,邀私人发展商参与重建

那有什么方法可以为公共住宅的地皮增值,但又确保未来的公共住宅依然是可负担的呢?笔者认为,政府可考虑让早前已经被当局暂停的私人组屋(DBSS)项目“复出”,并邀请私人发展商参与这个大规模的重建计划。

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位于义顺11道的私人组屋绿欣园(Adora Green)

一方面,私人发展商参与,有助于加快重建的步伐,另一方 面,把公共住宅的地皮让私人发展商操刀兴建,更符合新一代组屋买家的生活方式。

最重要的是,私人发展商的参与,能为公共住屋的地皮增值。这能让 VERS 更有吸引力,也能给予比较丰厚的赔偿。原有的屋主则无须购买比较昂贵的私人组屋,而是搬到更符合他们预算的、由建屋局发展的组屋区继续生活。

当然,此前被暂停的私人组屋计划也必须重新作出调整,以确保发展商在定价时,把买家的购买能力考虑在内,同时也得提供更廉价的单位,供大众选择。这其实跟一些小贩中心的翻新有同工异曲之处,就是翻新后的小贩中心,必须依然保留一两种选择是大众都负担得起的,这能确保翻新后比较昂贵的小贩中心,依然能照顾到社会种比较弱势的群体。

组屋转售市场严冬已过,但不确定的因素依然存在

总而言之,组屋转售市场的严冬已过,接下来就看什么时候回暖。不过这并不意味着买家就应该投机进场,为屋契较短的屋子支付高额溢价。

屋主也不要为了搏一搏 VERS,错过了套现的黄金时期。不确定的因素依然存在,包括VERS是否真的可行,毕竟组屋到了70岁的屋龄,能套现多少还真没法算;套现后,大部分资金是否又回到公积金户头,而无法到手,让晚年过得更宽裕一下。

无论如何,政府的出发点还是令人鼓舞的。其实正如李总理所说,99年是一个很漫长的时期,应该可以让一代甚至两代人都住得很自在了。若真要避免一辈子的积蓄因为屋契到期而归为零值的情况,那就应该活在当下,该套现时就不要犹豫,或转而购买价格在3万(15 年屋契)至11万元(99 年屋契)左右的二房式,而不是把组屋当成是一代传一代的遗产。

每个新加坡人都应该具有享受国家经济繁荣富强的硕果,他们会有能力,通过自己的努力,购买自己的组屋。其他的一切就留给政府。
 

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