部长谈99年屋契引发焦虑 专家给政府支支招

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2018年05月30日 22:20
MND Minister Lawrence Wong
国家发展部长黄循财5月中旬在国会参与政府施政方针辩论时指出,不是所有人都希望自动延长组屋的屋契。(Gov.sg 视频截图)

别让99年屋契变成下届大选议题。

人老了最怕体弱多病口袋又没钱,政府组屋老了最怕价格归零一文不值。

在新加坡,超过80%的人都住在政府组屋,这些住户绝大多数都在政府推行的“居者有其屋”计划下买下组屋成为屋主。

对新加坡人而言,组屋就是受薪阶层手上最大的资产,大半辈子的辛苦血汗钱都花在购屋上,因此组屋也被国人视为退休养老的资本,甚至想着老了有急需时可以将大屋卖掉换成小屋,手上还能有一笔现金应急。

过去几年,“高龄”组屋在公开市场颇受欢迎。有些买家明知道屋契较短的组屋价值较低,却频频出高价购买,赌的就是这些组屋有朝一日会获选重建,无形中在市场上制造了一个大泡泡。

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位于中峇鲁的旧式组屋,有些屋龄已经超过80年。(联合早报)

部长:组屋屋契到期后,必须归还给政府

国家发展部长黄循财去年却亲手将这个泡泡戳破。

黄循财在去年3月24日于国家发展部官方博客上撰文提醒国人说,不要抱着旧组屋一定会获选加入选择性整体重建计划(SERS)的虚假期望进场投机购买,因为组屋屋契到期后,必须归还给政府。他在博客中清楚写道,选择性整体重建计划自1995年开展至今,只有4%的政府组屋获选参与。

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(国家发展部博客截图)

换言之,这个“中奖率”不是一般的低,不是每个人都能中马票。

部长放话后,许多“高龄”组屋的买家明显被唬住,市场也安静了很多。这让那些居住在“高龄”组屋,原以为退休后生活不成问题的国人,在感受到切肉之痛后突然惊醒:对哦,组屋的屋契一旦到期,整套组屋的价值将全部归为零然后由政府回收,自己辛苦一辈子到头来只是一场空。

眼睁睁看着辛苦供屋的结果竟然是血汗钱全部打水漂,而不是政府一再说的组屋是“一份不断增值的资产”,这让国人情何以堪,难免会产生抵触与不满的心理,将怒气矛头指向政府。

网民普遍认为政府欺骗了他们,“居者有其屋”原来是一个假象,因为政府组屋在性质上与“政府租屋”没两样,期满后就得归还给最大的屋主——建屋发展局。

过去一年,线上线下出现多把声音促请政府让组屋屋契到期后自动延长。

部长:不是所有人都希望自动延长屋契

不过黄循财部长今年5月中旬在国会参与政府施政方针辩论时却推翻了这种建议。他指出:“我们不能假设每个人都希望这么做。像我们管理过市镇理事会的人都知道,越老的组屋越需要维修。若房子已超过99年,能想象它需要多少维修,这对居民将造成多大的费用负担?”

部长还说,政府一开始就表明组屋的屋契为99年,足以让两代人居住。目前屋龄最高的组屋约为50年,其余组屋大多还有超过60年的屋契,因此问题并不迫切

建屋局去年提供给《联合早报》的数据显示,在建屋局管理的约100万个组屋单位中,屋龄满40年的约有7万个,屋龄介于30年至40年的有28万个。

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位于马林百列的组屋,屋龄已超过40年。(联合早报)

新加坡土地有限、没有更多土地可再循环使用。部长在国会上补充说:“政府不只得向已拥有房子的这一代人交代,也得向下一代人有所交代。说到底,我们得确保每一代人都能在新加坡负担得起优质的住屋。”

其实,部长说了那么多,本意只是想提醒一些买家(尤其是投机分子),不要因为小道消息而支付高额溢价去购买一些看似有潜力的“高龄”组屋。

不过,部长在点醒大家后也给了一颗糖。他指出,旧组屋依然有价值,套现后可用来养老,并以过去一年的组屋转售数据为例指出,一个位于非成熟组屋区、所剩屋契少过60年的四房式单位,转售价大约是30万元,五房式单位的转售价则约40万元。而较受欢迎地区的四房式和五房式旧单位,转售价可分别在60万元以上和80万元以上。

难道部长这是在给国人支招?让大家申请新组屋住上30年后就转售,然后买更便宜的组屋来养老?

网民:政府真的该听听人民的心声

由于政府组屋是大部分新加坡人所拥有的最值钱的资产,因此很多人都希望自己不在世后,孩子可以继承组屋,甚至是转售时从中赚一笔,不愁吃不愁穿。

然而部长的发言却一言惊醒梦中人。以下这名网民所说,代表了相当多人的看法。

“这只能说明部长与底层人民有多脱节。国人穷一辈子的积蓄和公积金来买下政府组屋,政府组屋就是许多老人手上最值钱的资产,想传给下一代,尤其是当我们都知道在长远的未来,本地的房屋对下一代年轻人而言只会越变越贵。黄循财,听听底层人民的心声,听听政府组屋住户的心声吧。”

另一名叫Jasper Lam的网民则希望政府能早点清楚说明一些状况,不要老用“增值的资产”来形容组屋,给人民制造错觉和希望。

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也有网民建议第四代领导人采用更有人情味的方法来解决问题。

“部长说得很理智,但少了人情味。一个可行的方法是让建屋局在组屋的99年屋契到期时,以当年一定的售价回收这些组屋,就好像10年旧车报废后也能拿回一部分费用。背后的原理就是,建屋局在99年后重新发展同一地块,可以得到更高价值的回报。这样做是政府对新加坡人,尤其是中收入和低收入家庭的关爱表现。这也可以向新加坡人保证,建屋局是有必要永久存在的。关键是让新加坡人在这里扎根。我希望部长和第四代领导人都能听取这个建议,采取实际行动成为一个真正关爱人民的政府。”

当然,也有网民力挺政府,认为国人不要过于“kiasu”(怕输)或不切实际,想买99年屋契的房产来代代相传,本身就是天方夜谭。

红蚂蚁为此到外头转一圈咬了一些立场比较中立的房地产专业人士,他们也耐着性子给红蚂蚁解释这当中的一些关键问题。

99年屋契,什么时候才开始贬值

其实,无论是组屋也好、私宅也好,只要写明99年屋契(Leasehold),它们在99年后的价值,从理论上来说,应该都归为零。不过这不等于99年屋契的组屋,打从买家拿到钥匙的第一天起,就是一个贬值的资产。

随着国家经济的增长、住屋周边设施的完善,以及人民收入的增加,组屋的价格也会跟着上升。

专家也用政府目前采用的算法为红蚂蚁演示了一遍,说明在一般情况下,组屋要在73年之后,也就是剩余屋契不到26年时才开始贬值。因此,政府的一贯立场,即“组屋是一个增值资产”的说法并没有欺骗人民,根据上述算法,我们所拥有的组屋在首73年,价值都是呈上升趋势。

要延长屋契,有哪些方法?

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旧式的新加坡组屋。(联合早报)

一、修改用公积金购屋或银行贷款的最低组屋屋契年限

公积金网上的“便民计算器”显示,一旦组屋的剩余屋契少于30年,或者购屋者的年龄和剩余屋契的年限加起来不超过80年,就不能再动用公积金来买房。这无形中缩短了组屋的转售寿命。

有房产专家写信到《海峡时报》建议政府考虑放宽上述限制,并且让银行也放宽限制,为那些有意购买屋契少于30年的“高龄”组屋者提供贷款,这么一来就能延长这些“高龄”组屋在公开市场的寿命。

况且部长不是说这些“高龄”组屋只占少数,这么做应该不至于打乱政府的算盘,同时又能让那些已经“火烧眉毛”的屋主能暂时缓一口气。否则政府在那头花时间想办法,人民在这头急得像热锅上的蚂蚁,远水救不了近火啊。
 
二、修改使用折扣率(discount rate)的算法
 
国际房地产公司高纬环球今年4月在《海峡时报》曾刊登一篇评论,指出政府为非永久地契土地估价所使用的折扣率(discount rate)依然还在沿用70年前的算法,早就不合时宜。

该评论解释说,我国在计算剩余屋契的价值时,使用的是新加坡土地局刊登的屋契换算表。这个在房产界俗称为“Bala’s Table”(巴拉表)的换算表,据悉是在1948年,由当年任职于英殖民政府办公室的一名叫作Bala的土地局职员所编制。至于Bala当年如何得出这些数据,至今仍不得而知。

高纬环球指出,只要将屋契换算表内的现金折算法从3%换成更接近目前市场情况的6%,99年屋契的组屋的贬值率就会变得比较缓慢。这么一来,一间屋契只剩下30年的组屋的价值,将等于永久地契屋子的83%,而非目前的60%。这将能让“高龄”组屋屋主有更多时间来脱售组屋。

该评论鼓励政府重新检讨目前的估价法,尽量采用与私人领域统一的估价折扣率,一方面既可替人民设想,另一方面也可为政府带来更多财政收益。

三、补缴地价延长屋契

房产专家还透露,另一个可行方法,就是让现有屋主有选择的补缴地价。补缴地价的费用,可以通过“建屋局贷款”(HDB Loan)的形式来解决。

换句话说,如果一间组屋有80%的屋主都愿意支付延长屋契的费用,就应该允许这80%的组屋单位能享有更长的屋契。这么做有助于维持组屋的市场价格,让屋主享有一定的保障。补缴地价后,政府应该让这些补缴的屋契年限统一在某个年份,如一律到2050年到期。

简言之,就是让政府给所有屋主,在任何时候都有机会可以提出申请来延长屋契,但必须统一在某个年份一并到期。

政府在收到补缴地价的费用后,也必须有所反馈,开展更多翻新计划,将一部分征收的延长地契费用回馈给该社区的居民。这笔费用类似私人公寓的累积基金(sinking fund),用来备不时之需。所谓的有必要的翻新工程应包括巩固组屋的结构、改善和美化周边环境,确保能继续提供给国人优越的居住环境。这也能同时提高该组屋在转售市场的价值。

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许多“高龄”组屋都会开始出现一些结构问题。(联合晚报)

如果屋主不打算补缴地价,到期后组屋将自动归还给政府。政府可以将那些结构依然结实安全的组屋对外出租,以低廉的价格给那些有资格申请租赁组屋者来租用。

这么一来,政府在无需大费周章的情况下,就能解决屋契到期这个烫手山芋。另外,政府也会有更多时间和资源来开展老旧社区的改造工程,甚至继续在一些低密度的住宅区进行选择性集体重建计划,更有效地使用土地资源。

政府最近刚宣布会将租赁组屋和供居住的组屋集中建在同一座组屋内。专家认为,这很可能就是补缴地价做法的一种延伸,或者说政府已经在考虑这点,所以现在先出招来试探一下市场。

一旦涉及政府组屋这个国人将一生积蓄都投进去的重要资产,讨论就会变得特别敏感。政府在“实话实说”的同时,也必须出台一个能让人民安心的解决方案。不能像部长那样,以“问题并不迫切”来一语带过。

对那些已经退休却明显钱不够用的国人和他们的家庭,这已经是非常迫切的课题。别让这份迫切感在下届大选中转化成另一种“迫切”。

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