若缩小面积缩短屋契来调控黄金地段组屋价格 公众能接受吗?

更新:
2021年06月17日 17:42
转售时或许捞不到太多油水?
南部濒水地区最早开发的项目之一,将会是岌巴俱乐部的现址。(EdgeProp Singapore)

转售时或许捞不到太多油水?

还记得政府有一个“黄金地段​将建负担得起的组屋​​​的美好愿景吗?

政府希望在黄金地段实现这三个目标:

  1. 这些优质地段的组屋人人都买得起
  2. 屋主转售这些组屋时不会发大财
  3. 不同社会经济背景的新加坡人能同处一个生活圈

政府早前宣布,市中心和南部濒水地区(Greater Southern Waterfront)等黄金地段将盖起“可负担”预购组屋

为了征求民众意见,国家发展部兼外交部高级政务部长沈颖今天在《联合早报》写了一篇长文,提到建屋发展局正在研究如何为黄金地段组屋定价?日后,要如何让买家负担得起这些转售组屋?应该为黄金地段组屋制定一套怎样的买卖规则?在这个过程中,当局也参考了公众目前的提议:

  1. 增加津贴数额,让更多家庭可以负担黄金地段组屋的房价;
  2. 为了公平起见,政府可以在组屋转售时相对回收更大金额,压缩屋主获利的空间;
  3. 设立额外条件,缩小二手买家范围,间接限制转售房价升幅;
  4. 延长最低居住年限。

沈颖写道:

“如果我们希望实现社会融合的目的,让经济条件中等的家庭也有机会购买黄金地段组屋,政府津贴就须相应提高。如果我们不希望造就一批五年期限一满,就可以套现大笔利润的“幸运抽奖赢家”,在转售方面就必须考虑设立额外的条件。同样地,如果我们不希望看到黄金地段的组屋在转售之后,快速成为只有高收入者才住得起的富人区,转售市场的操作就必须进行调整。”

政府在上届大选后就表示,将会在重要课题上征询和听取民意后再做决定。黄金地段组屋是国人非常关注的民生课题,自然也是政府征询民意的一个示范。

当局上个月底开设了网上调查平台,预设以下11种可能用于调控黄金地段组屋售价的“买卖规则”,来公开征询公众的意见。

一、延长最低居住年限(MOP)

目前组屋的最低居住年限为5年。

为了让黄金地段组屋单位的转售价比较能负担得起,是否考虑将其最低居住年限延长至10年?

这意味着,业主必须在单位内居住满10年,才能将单位转售。

二、缩短租赁地契

目前组屋的租赁地契(leasehold)为99年。

为了使黄金地段的组屋价格较有亲和力,是否应考虑把地契缩短至75年?这么一来,或许可以让组屋单位的成本减少约8%。

也就是说,如果一个99年地契的五房式组屋原价是45万新元,现在可以省下3万6000新元,只需41万4000新元就能买到。

三、缩小单位面积

为了保持黄金地段的单位负担得起,在不提高售价的前提下,将每种类型的组屋单位面积建得比其他成熟区的同类型单位小,能接受吗?

这意味着一个位于黄金地段的四房式组屋单位,可能比其他成熟屋的典型四房式组单位面积小5%,但价格相似。

目前四房式的新购组屋面积为90平方米,若缩小5%,面积将变成85.5平方米。

四、给予低收入购房者额外津贴

2019年9月11日生效的额外安居津贴(Enhanced CPF Housing Grant),已取代了额外公积金购屋津贴和特别公积金购屋津贴。

与原有津贴制不同的是,买家购买新旧组屋都可享有津贴,津贴的发放也不限于某种屋型和地区。

总月入不超过9000元的首次购屋家庭,可享有介于5000元至8万元不等津贴。

月入不超过3000元的首次购屋家庭,可享有6万5000元至8万元不等津贴。

为了让低收入购房者(月入不超过3000元的首次购屋家庭)也能负担得起黄金地段的组屋,政府或可考虑向低收入购房者提供额外津贴,让选择购买黄金地段组屋的他们,能获得更多住房补贴。

转售时或许捞不到太多油水?
南部濒水地区横跨巴西班让至滨海东。(市建局提供)

五、转售的所有收益全存进公积金特别户头

为了最大限度地减少转售利润,并确保后续买家可以负担得起转售价格,是否考虑将所有转售收益都存回公积金的特别户头?

这意味着卖家不会以现金形式获得任何转售利润,一分钱都进不到口袋。

顺带一提,公积金特别户头里的存款是作为防老之用,根据现有条例,会员在55岁之前不能动用这笔款项来购买房屋,只能用作退休相关的投资。

在目前的条规下,动用公积金普通户头的存款来购房的会员,在脱售房产时,卖屋所得必须填补回公积金户头,包括本金和拥屋期间所赚取的利率。

六、征收资本利得税(Capital Gains Tax)

为了将转售利润降至最低,并确保后续买家能够承受转售价格,政府可能会考虑征收新的资本利得税,你赞同吗?

譬如:卖家若卖屋赚了10万,就得支付1万元(10%)资本利得税。

七、转售时收回提供的额外补贴

为了尽量减少卖家在转售组屋过程赚取巨额利润,并确保其后的买家能承受转售价格,政府或许可以要求业主在出售单位时,退还政府所提供的额外补贴?

八、回售给政府

业主只能将组屋单位卖回给政府,政府将设定回购价格,并将这些单位再转售给其他买家。

九、不能出租整套房子

为了确保位于黄金地段的组屋区里,住有来自不同社会经济背景的新加坡人,并鼓励屋主住在里头,即使满足了最低居住年限,或许可以考虑不允许业主出租整个单位?

这意味着业主在卖屋前,都必须住在房子里头。

目前,其他组屋的屋主只要符合五年的最低居住年限,就能把整个单位出租。

转售时或许捞不到太多油水?
丹戎巴葛码头是我国首个集装箱码头。配合我国海港发展,该码头连同岌巴、布拉尼岛和巴西班让等码头, 在2027年以前迁移至大士港口,以腾出约1000公顷土地, 打造成南部濒水地区。(联合晚报)

十、取消已婚子女优先计划(Married Child Priority Scheme)

为确保位于黄金地段的组屋居民有来自不同社会经济背景的新加坡人,或可考虑取消当局现有的优先计划如“已婚子女优先计划”,让每位符合条件的买家都有同等的机会抽签购买黄金地段的组屋?

目前,为了让已婚子女与父母住得靠近,如果申购的单位在父母、已婚子女或现有住所的四公里范围内,就可通过已婚子女优先计划或年长者优先计划。

在该计划下,当局预留15%至30%的新组屋给符合条件的首次购屋者或第二次买家。他们可享有额外抽签机会,获得更高成功申购率。

其实除了“已婚子女优先计划”,我国目前也有多个优先计划,让大家在购买组屋时能成功“上车”。例如:多代同购优先计划、年长者优先计划、育儿优先配屋计划等。

十一、只能卖给符合BTO条件的买家

还有一种做法就是,规定所有转售买家必须符合现行的购买预购组屋(BTO)资格条件,例如:家庭收入顶限为1万4000元的家庭等等。

小结

看完这些当局正在公开咨询的“买卖规则”,红蚂蚁可说是越看越心凉凉的。

只能说,一分钱一分货,有得必有舍。要房子售价便宜,房子的面积就会缩小、屋契可能会变短。将房子在二手市场售出时,还可能被抽税、必须归还补贴等等,再也捞不到太多油水。

所以,还会想住进“富人区”的政府组屋吗?红蚂蚁决定留守偏远地区。

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