调高买方印花税,到底算不算降温?

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2018年02月23日 19:26
Stamp Duty
有意购买私宅者,在19日财政预算案公布后,得知印花税即将调高一个百分点,当晚就纷纷去看房。(海峡时报)

太热太冷都不好,推动房市保持稳健增长。

2018年预算案当中最让人意外的宣布,应该非买方印花税(Buyer's Stamp Duty)的调整莫属。

年初四,财政部长王瑞杰发表新财年财政预算案声明时突然宣布,原本顶限设在3%的买房印花税将调整,100万元以上的部分从原本3%的税率调整到4%,新税率在隔天2月20日就立刻生效。

当天傍晚,我竟然收到了好几个手机简讯,应该是之前在看房时留给房屋经纪的,简讯的内容如出一辙,今晚签下一纸买卖协议,可以节省1%,少说也有几千元的“新年大红包”。

的确,根据媒体报道,大多数房地产经纪公司都观察到,当天晚上买家一窝蜂进场,不少原本还举棋不定的买家,都在当天午夜之前乖乖交上支票和买卖协议书。其中一名家庭主妇买下城市发展新登场的豪华共管公寓银峰(New Futura)一间770万元的公寓,省下6万7000元的印花税。

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银峰(New Futura)。(城市发展集团)

印花税属渐进式  受影响买家占少数  

其实,根据去年国人的购买习惯来分析,受影响的买家仍然是占少数的。因为买方印花税是渐进式的,所以基本上400万元以内的房地产,支付的税率不到1个百分点。而且所有成交的私宅(包括执行共管公寓)单位中,有36%、即超过三分之一,是还不到100万元的。

另外,新加坡人买得最多的单位其实介于120万元至170万元之间,如果按照这样来算,这些买家之前需要支付的印花税介于3万零600元和4万5600元之间,现在调整以后,他们支付的额外费用也只不过是2000元和7000元之间而已,这并不足以让一些买家却步。

政府比较照顾中等收入工薪家庭

由此看来,政府其实还是比较照顾那些中等收入的工薪家庭:首先对那些购买组屋(除了少数私人组屋或地点优越的项目超过100万元以外)或者不到100万元私宅价格的买家完全没有影响,即使有影响的大多数,也只有7000元的上限。更何况,绝大多数新加坡人一辈子也可能就买一到两次超过100万元的私宅,影响可说是微乎其微。

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新加坡洋房动辄上千万。(商业时报)

至于那些有能力购买、尤其是那些优质洋房、圣淘沙一带的高级洋房和豪宅的买家,其实或许对这1%上调也并非特别敏感,所以如果行情看涨,这些买家还是会进场。

集体出售和政府售地计划等大宗交易较受冲击 

比较可能受到冲击的其实是诸如集体出售和政府售地计划等的大宗交易,因为毕竟成交额动辄就是几千万或者上亿元,加上去年整年的集体出售和政府售地都非常红火,土地价格居高不下,可能已经降低了发展商的盈利率,现在再增加1%的成本,无疑是他们最不想看到的局面。这也难怪隔天发展商的股票应声下跌。

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位于马林百列一带的文华园公寓(99年地契)的住户今年初已同意进行集体出售,但还没有完成交易。(海峡时报)

另外,按照我的预估,政府能通过这次调整获取的税收大约为4亿1100万元左右(这里面已经包括了发展商售地的印花税),如果按照上个财政年所收到的47亿3000万元的印花税总额相比,这个4亿多元的税收其实只占8%。换言之,这并非一个非常有效的大幅度增加财政收入的途径,那政府究竟图的是什么?

提高印花税非扩大财收有效手段 政府图什么?

其实去年3月,当政府对卖方印花税(Seller's Stamp Duty)做出微调时,或许没有预料到市场的反应这么大。当时有所谓的专家甚至扬言,这是政府开始松绑“八轮降温措施的开始”,似乎预示政府会在中短期内一步一步将那些所谓的ABSD、TDSR(即“额外买方印花税、总偿债率”)等不怎么好听的“四个字母”都撤销。

虽然我当时完全不能苟同这种看法,认为政府不可能贸贸然将房市的稳定看作是理所当然的,但政府的这个微调,似乎真的有为房地产市场打了一支强心针,买家也开始回巢,价格也止跌回稳。

然而,去年9月以后,政府频频放话指出目前集体出售市场的热潮难以持续,因为房市的整体基本面依然没有完全复苏,尤其是空置率居高不下,外国租户人数下降的趋势似乎都没有缓和。加上集体出售后,发展商预计将兴建更小型的单位,让私宅数量继续攀升。这无助于一个“稳健、可持续的房地产市场”的发展。

政府利用各种手段收紧 推动房市保持稳健增长 

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财政部长王瑞杰发表新财年财政预算案声明时宣布,交易额在100万元以上的私宅的买方印花税将从原本3%的调高到4%。看来政府正不经意地利用各种手段来收紧,以达到房市能保持稳健增长的宗旨。(海峡时报)

政府之后也要求私宅集体出售项目的买家或卖家,在进行详细规划前先提交一份较简要的交通研究报告 (Traffic Impact Assessment, 简称TIA),这可能让一些大型项目的集体出售受到一些发展上的限制。政府也开始要求发展商提供私人招标的资讯,哪些买家进场,投标价位和详情,并希望从银行业了解这些发展商的借贷情况。

从这一系列微小的举措来看,政府其实根本就没有掉以轻心,依然保持着对房地产市场密切的监控,毕竟这是一个关乎到九成新加坡人的民生课题。

所以此次的举动,又再一次证明了政府根本不可能轻易地松绑之前的八轮降温措施,甚至还可以不经意地利用各种手段来收紧,以达到房市能保持稳健增长的宗旨。

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