从今年下半年起，新加坡的新组屋项目将改用新框架，以标准（Standard）、优选（Plus）和黄金（Prime）地段三大分类进行划分。
1992年实施至今的成熟及非成熟组屋区划分法，也将走入历史，唯现有组屋和已预购的组屋不会受到影响。
新框架上路后，预购组屋买家的选择是否会受到左右？近年来屡创新高的转售组屋价格能否被抑制？都是有待观察的焦点。
以下是新框架上路后可能的发展。
“彩票效应”在新框架下，将被大幅削弱
首先可以肯定的是，新框架下的地段较优质的优选及黄金地段预购组屋，未必会像过去的成熟区预购组屋那么吃香。
当局在新框架下给优选和黄金地段预购组屋设立了几个相对严格的规定，包括：
- 最低居住年限（MOP）为10年；
- 无论任何时候都不可出租整套房子，即使达到MOP后也不行。
更重要的是，优选和黄金地段组屋未来进入转售市场后，也将面临更多限制，包括：
- 转售买家的收入顶限设在1万4000新元，且必须是新加坡人；
- 原私宅业主出售私宅后，必须等待30个月，才能购买优选和黄金地段的转售组屋；
- 优选和黄金地段组屋转售后，原屋主必须按转售价或市场价的比例，将当年买房的购屋津贴部分“吐回”，视何者为高。
（注：黄金地段组屋所须缴回的津贴数额，较优选地段组屋高，而标准地段组屋转售则无须缴回津贴）
上述规定预料将防堵财大气粗的买家进入转售市场抬高价格，也能最大限度避免让抽中优越地段组屋的民众，比其他地段普通的屋主更容易“发家致富”。
以去年12月在女皇镇和红山推出的两个黄金地段组屋项目为例，日后该地段组屋转售的津贴回收率为8%，意即卖家必须缴回转售价格或市场价的8%，视何者为高。
与其抢购“黄金优选组屋”，不如买转售组屋？
《商业时报》的一则专文就指出，新框架落实后，首次购屋者，如果有意在未来“升级”到私宅，或许反倒会认为成熟区的转售组屋比优选和黄金地段组屋更有吸引力。
首先，从潜在买家的角度来看，当局针对未来优选和黄金地段转售组屋的买家资格设下限制，加上必须退回较大金额的津贴，“彩票效应”显然不如过去，低买高卖的诱因不再明显。
本地房地产公司ERA预估，2024年转售价格将介于3%至5%。
他们也认为，由于优选及黄金地段组屋面临种种限制，其升值速度预料不会像2021年至2023年期间的转售组屋市场那么夸张。
其次，最低居住年限长达10年的这一桎梏，相当于“锁死”10年，达到最低居住年限后，也无法出租整套房子。
相较之下，购买转售组屋则只须遵守五年最低居住年限，且租屋条例相对宽松，一旦达到最低居住年限，纵使买了另一间私宅也还能继续收租作为被动收入。
另一个可能让首次购屋转而投向转售组屋怀抱的，还包括购买转售组屋所时支付现金溢价（COV）的情况已有所减少。
根据当局数据，2023年第四季，支付现金溢价的转售组屋买家仅占买家总数大约15%。相较2022年第四季的近30%，少了一半。
国家发展部长李智陞今年初也表示，转售买家支付的现金溢价中位数大约为3万新元，持续保持稳定。
由于现金溢价必须现金支付，无法贷款，这对普遍较年轻的首次购屋者会是不小挑战。
但随着支付现金溢价的情况有所减缓，预料这能让更多首次购屋者有能力购买转售组屋。
政府在2023年起将公积金购屋津贴（CPF Housing Grant）调高多达3万新元，也为首次购屋者更能负担得起转售转售提供了“助攻”。
种种因素权衡下来，挤破头抢购优质地段预购组屋的诱因，或许已不如过去。
转售市场是依旧炽热还是回归平静？
政府自2022年9月底陆续推出一系列房地产降温措施后，转售组屋价格上涨的速度已趋缓。
相关降温措施包括规定私宅屋主售屋后，必须等上15个月才能购买非津贴转售组屋。
降温措施奏效，可从两组数据看到端倪。
首先是转售组屋交易量开始适度下滑。
综合建屋局与房地产经纪公司ERA产业的数据来看，2023年的的组屋转售量转售约为2万5000多个，较2022年的2万6000多个来得少，更比2021年近2万8700个转售量回落不少。2021年的组屋转售量也是近十年来新高。
组屋整体转售价的上涨幅度也有所减缓。
2023年组屋转售价全年增长4.8%，较2022年的10.4%少了一半，亦低于2021年的12.7%。
从趋势来看，转售组屋价格自2021年起因疫情等因素而狂涨的情况已告一段落，这对有意购买转售组屋的首次购屋者和其他群体，将是一大佳音。
但若从近几年百万组屋出现的频率来看，转售组屋是否过热，仍令人担忧。
2021年，本地共出现259间百万组屋，这个数字在2022年攀升至369间，2023年更来到470间。
理论上，预购组屋新框架针对优越地段组屋设下的转售限制和津贴回收制度，能发挥避免转售市场过热的作用，但毕竟要等到今年下半年才会上路，且预计要数年后才能开始发挥实效，远水救不了近火。
短期内，转售市场恐怕还有过热风险，因此当局仍需时时紧盯市场趋势，并在必要时采取措施动态调整，避免2021年因疫情延宕工程进度等因素，导致转售组屋价格飞涨的历史重演。
所谓万变不离其宗，让居者有其屋的初衷不变，确保各薪金阶层的国人都能负担得起组屋，无论何时都该是最高原则。
