调高购屋津贴会否弄巧反拙推高转售组屋价格,政府和业界怎么说?

更新:
2023年02月17日 23:31
调高购屋津贴会否弄巧反拙推高转售组屋价格,政府和业界怎么说?

长远恐需其他解方

自2020年以来,本地转售组屋市场一路火热,截至1月为止,组屋转售价格已连续31个月攀高。

动辄百万的转售组屋动辄百万频频见报,更让不少国人,尤其是首购族忧心忡忡。

面对舆论压力,新加坡政府在周二(14日)的财政预算案祭出针对性措施,试图舒缓首购族在“涨不停”的转售市场所面临的压力。

相关措施以提高购屋津贴为主:

  1. 首次购买两房式至四房式组屋的家庭可获得多达8万新元的公积金购屋津贴,比之前多了3万新元;即使买的是五房式或更大房型,也能获得多达5万新元的津贴,较之前多了1万新元。
  2. 首次购屋的单身者若购买四房式或较小型单位,所获津贴则从原本的2万5000元提高至4万元。

同时,首次购屋的的40岁及以下年轻夫妇,以及育有孩子的家庭,将来申请预购组屋也可获得多一次抽签机会。

然而,一些房产分析师认为,调高购屋津贴可能是一把双面刃,部分卖家可能会抬高出价,间接推高转售组屋的价格。

据《海峡时报》报道,橙易产业研究与咨询部副总裁孙燕清指出,由于预期买家获得更高津贴后,购买力会进一步加强,一些四房式或更小房型转售组屋的卖家可能会借此机会涨价。

调高购屋津贴也可能促使更多首购族涌入转售市场。

PropertyGuru新加坡区域经理陈智群表示,短期内首购族对四房式及较小房型转售组屋的需求预料会持续增加。

合登集团高级研究主管李思德则告诉《联合早报》,转售组屋仍供不应求,因此售价预料会继续上涨。

百万转售组屋频频见报,让不少首购族“心慌慌”。(联合早报)

国家发展部:调高购屋津贴对转售市场影响有限

国家发展部昨晚(16日)强调,当局有注意到调高购屋津贴可能在强劲转售市场带来的潜在影响。

因此,当局才会将受惠群体局限在符合特定资格的首购族,而非所有的转售市场买家。

只有月入不超过1万4000新元的家庭,以及月入在7000新元以下的单身者,才能够获得更高的津贴。

过去两年,约有三分之一的转售组屋买家获得购屋津贴。

当局预计,调高购屋津贴的第一年里,将有超过一万个首购家庭获益。

国家发展部还说,转售组屋的价格终究是按照卖家及买家的意愿定价,在高利率和全球经济充满不缺行的情况下,那些喊出更高价格的卖家,也得承担可能被挤出市场的风险。

卖家开高价可能会被挤出市场的观点,也获得部分房产分析师的认同。

但高到什么程度,才会被挤出市场?现今的市场趋势恐怕无法提供明确的答案。

根据房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网本月9日公布的最新数据,今年1月的转售组屋价格涨幅为1.4%,已连续31个月增长。整体而言,2022年全年的组屋转售价增幅为9.4%。

尽管政府在2021年12月及2022年9月曾先后推出两轮降温措施,但在疫情后开放及高利率环境影响下,降温措施的成效似乎有限。

首次购屋的家庭及单身者才是本次津贴调整的受益者。(海峡时报档案照)

如何拉近成熟与非成熟区差距是关键

调高房屋津贴或许在短期内能帮助一些国人,尤其是有家庭、有孩子,急需住屋的首购族找到永久的栖身之所,然而,长此以往,如何避免本地买家,尤其是首购族蜂拥到转售市场,可能才是解方。

我国于1971年起设立组屋转售市场,允许组屋在自由市场机制下贩售。

但转售组屋的市场性质,如今也是当局在处理房屋问题上的最大挑战来源,任何过于激进的干预,都有可能影响到组屋转售的自由市场精神。

新跃社科大学商学院副教授特斯拉博士(Walter Theseira)分析,一些干预措施,例如价格管制,将违背组屋自由买卖的基本原则,且会对大多数拥有组屋的国人造成影响。

他说,不少购屋者之所以涌向转售市场,是因为无法抽到黄金地段的预购组屋。因此他建议,当局应设法增加其他地区的预购组屋对购屋者的吸引力,以拉近和黄金地段的差距。

例如,当局可考虑为非黄金地段的预购组屋提供更多津贴诱因,以及在如今已实施的黄金地段组屋模式基础上,给后者设下更多限制。

部分购屋者因抽不到理想地区的预购组屋,转打转售组屋市场的主意。(联合早报)

近几个月来,也有其他分析指出,新加坡“居者有其屋”政策面临的最大挑战,并非国人买不起组屋,而是他们无法买到“想要”的组屋。

部分国人因无法买到成熟区的预购组屋,进而转向转售市场寻找目标,原因无非是出在非成熟区的整体条件,包括生活便利性、基础设施往往与成熟区有段不小差距。

简单来说,让更多首购族选择购买预购组屋,就能避免有更多买家涌入转售市场推高价格,而提高他们购买非成熟区组屋的意愿,就是最直接的方法。

如何提升非成熟区组屋的条件,使之更便利、更宜居、更接近成熟区组屋的水平,让非成熟区组屋也能成为购屋者“想要”的组屋,将是接下来新加坡“居者有其屋”政策其中一个最核心的问题。

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