老年人可用全额公积金买房 大型老组屋成抢手货

更新:
2019年08月07日 22:51
本地老龄组屋成抢手货
过去两个月内,本地屋龄超过40年的组屋成交量增长了40%。(海峡时报)

老老配越来越吃香?

“老老配”这个组合今年5月后,似乎变得很火热。

别想歪啦,红蚂蚁说的是“老人+ 公积金CPF + 老组屋”的“老老配”组合。

今天《联合早报》和《海峡时报》都用醒目的标题吸引了红蚂蚁的眼球:

“公积金条例放宽逾30年大型组屋交易激增”

“房产经纪:CPF条例改变后,旧组屋需求高”

哇,看完标题和内容后顿时觉得神清气爽,人生处处有希望啊,老东西原来也可以如此吃香。看来,用公积金购买组屋的条例自5月10日放宽后,好像真的走对路。

两个月内,屋龄超过40年的组屋成交量增长40%

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本地老龄政府组屋。(海峡时报)

单在今年5月和6月,本地就有1783间屋龄至少30年的高龄组屋转手,比去年同期的1507间增加了276间,约18.3%。相比之下,在公积金条例放宽之前的那两个月——3月和4月的30年老屋成交量,与去年同期相比只增长了4.6%。

18.3% vs 4.6%,老屋果然摇身一变成为抢手货啊。

再来看看屋龄超过40年的组屋成交量,在上述两个月内一共有564个单位转手,比去年同期的403个增加了40%。怎样,不错吧?

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(联合早报制图)

其中,四房式组屋交易量增加了53.5%,五房式组屋也增加了54.5%。

屋龄超过30年的组屋在所有转售组屋交易中,占据了44.9%,比去年同期的40.6%有明显增长。

公积金条例放宽鼓励年长买家购买“老屋”

公积金新条例5月初修改后,只要买家的年龄 + 老龄组屋剩余的屋契,等于或大于95年,买家就能动用全额公积金存款来支付。当局解释说,这项修改主要是为了鼓励更多年长买家购买屋龄较高的政府组屋,可以保他们住到95岁。以往,买家完全无法动用公积金来购买剩余屋契不足30年的政府组屋。

随着条例的放宽,符合条件的年轻买家今后在购买老龄转售组屋时,也可根据自己“年龄+剩余屋龄等于或超过95年”的方程式,向建屋局贷款来支付高达组屋单位市场估价的90%金额。不过,在新条例下,剩余屋契只有20年或更短的老龄组屋,依然不能动用公积金或建屋局贷款来购买。

新条例出街后,不少分析家忧虑这不一定会刺激老屋的转售量,毕竟国家发展部长黄循财曾清楚说过,99年屋契到期将导致组屋价值归零。许多国人都担心老屋屋契到期后,是不是必须去睡大街?

不过最新数据似乎显示,新条例相当受买家欢迎。人们似乎对二手组屋市场恢复了信心,成交量也有所激增。

橙易产业发布的“第二季组屋市场走势”报告的数据显示,今年第二季的组屋转售交易量为6276个,比第一季度的4835个增加了29.8%。这也是2018年第三季度以来,组屋转售量第一次出现增长。

单在今年首六个月,转售的二手组屋已多达1万1111间,比去年同期上涨了6.8%。

老龄组屋需求大,价格有没有变吃香?

相信蚁粉应该也和拥有屋龄超过30年的组屋的红蚂蚁一样,更关心组屋转售价格有没有上升吧?

很遗憾,组屋转售价格已经持续一年(四个季度)下跌。

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循环路第59座组屋20年后,屋龄将达到70年,可能有机会加入自愿提早重建计划。(联合早报)

橙易产业的报告显示,第二季度的转售价虽然下跌了0.2%,但与第一季度的0.3%跌幅相比,下跌趋势已有所放缓,全年价格的下跌也没有突破一个百分比,显示转售价已趋于平稳。老龄组屋受到垂青也多多少少缓和了转售价的跌势。

不过,橙易产业告诉《商业时报》,转售组屋量的激增,短期内不会让转售价格快速回弹,因为目前有越来越多二手政府组屋投入转售市场。此外,也有一大批政府组屋今年满五年最低居住年限,然后投入转售市场。

橙易产业预测,今年全年组屋转售价的下跌将继续,但跌幅应该会维持在1%至2%左右。

目前大巴窑的五房式政府组屋的转售价中位数(Median Resale Price)是83万9000新元,在五房式组屋转售市场中位居第一,紧跟其后的是女皇镇的五房式组屋(81万5000新元),以及红山区的五房式组屋(78万新元)。

本地哪个地区的组屋最吃香?

以上这些高价老组屋所位于的大巴窑、女皇镇和红山都是成熟住宅区。如此看来,成熟区的老龄组屋依然最有市价。

橙易产业的数据显示,武吉巴督、芽笼和勿洛这几个成熟区内超过30年屋龄的组屋交易量,增幅最大。

以武吉巴督来说,去年5月和6月有98个高龄组屋转手,今年同比则增至144个,增幅高达47%;芽笼去年和今年的转售组屋分别是55个和86个,增幅为56%。

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一窥武吉巴督2019年5月6月的五房式组屋转售价,介于40万新元至61万新元。(建屋局官网)
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一窥芽笼2019年5月6月的五房式组屋转售价,介于46万新元至96万新元。(建屋局官网)
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一窥勿洛2019年5月6月的五房式组屋转售价,介于45万新元至77万新元。(建屋局官网)

橙易产业研究与咨询部主管孙燕清告诉《联合早报》,公积金条例改变后,房地产经纪也接到更多有关高龄组屋的询问。

“一些潜在买家要买靠近父母居住的成熟区组屋,如今因新条例(的放宽),可能可以获得房贷或使用全部的公积金存款,购买旧组屋。”

孙燕清也留意到,有更多参与集体出售的屋主购买旧组屋。

“一些人认为旧组屋的空间大、价位低,较负担得起。他们可把可观的售屋收益存起来,当退休或投资之用。”

38岁的房屋经纪Susan Mariam也向《海峡时报》透露,她和同为房屋经纪的丈夫,最近几个月在协助客户转售组屋时,每月平均可联手赚取3万至4万新元的佣金。单在上个月,他们赚取的佣金却高达12万新元。她补充说:

“这是我20年从事房屋经纪,第一次在一个月内赚取这么高的佣金。以往最高也不过6万新元左右。”

在新加坡转售组屋,房屋经纪一般会向卖家抽取2%佣金,向买家抽1%佣金

如果每转售一间组屋能赚取3%佣金,平均一间老龄组屋转售价为40万新元的话,那每卖出一间组屋,Susan Mariam和丈夫就能赚到1万2000元佣金。一个月内卖出10间高龄组屋,就能赚取12万新元的佣金。

怎样?红蚂蚁的数学是不是很好?唉,早知道就转行当房屋经纪,这样就不会每个月都变成“月光族”。

哪一区的组屋租金最高?

建屋发展局的最新数据也显示,今年第二季度,建屋局多批准了4.8%的组屋用户对外出租组屋单位。第二季度有1万2335人成功申请,比第一季度的1万1775人多出560人。换句话说,组屋出租市场又多了560间可供选择。

第二季度成功获准出租组屋单位的人士与去年同比,也上升了2.6%。截至今年6月30日,本地一共有5万8528间组屋对外出租,比今年一季度的5万7764间高出1.3%。

那租金价格方面呢?

女皇镇的五房式组屋租金中位数目前居全国之冠,每月2800元。红山(Bukit Merah)的五房式组屋月租金中位数为2730新元。

中央区(如丹绒巴葛、武吉士,惹兰勿刹甚至是牛车水一带)的四房式组屋月租金中位数排第三,约为2700新元。不过hor,红蚂蚁听说,靠近中央商业区的一些三房式老龄组屋,月租金甚至超过3000元。

高龄组屋市场火热,网民却不冷不热

在非常时期,网民们似乎都能从各种政策中揣测出政府的用意与用心。下面这位网民说:建屋局条例整天变来变去,昨天说一套今天做一套。大选要来临了是吗?这项新条例会不会在大选后又改变?

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其实这个条例也不是建屋局改的,而是公积金局啦,《海峡时报》读者似乎将政府部门搞混啦。

也有读者给出实际建议。别管政府组屋最终的价值是不是归零,如果公积金户头有多余的钱,不如买个位于成熟区的老龄组屋,把它出租40年,每月赚取2000元租金,就能稳稳进账96万新元,不失为一种养老投资。

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这个投资点子不错哦。

与其将钱锁在公积金里,这么做可以每月套现,巧妙地将“死”的公积金“盘活”,每月养老金也相继有了着落。前提当然是:你要先有一间屋子可以居住,公积金户头里也要有足够的$$啦。绕了一圈,又回到原点。

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