新一轮的房地产降温措施 谁是赢家?谁是输家?

更新:
2022年10月19日 17:25
有人欢喜有人忧
大巴窑组屋区。(联合早报)

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政府9月底针对组屋转售价持续攀高而出台的房地产降温措施,曾在国会引起一番讨论。

这一轮降温,除了降低借贷额度之外,还规定私宅屋主卖掉房子后,须等上15个月才能够购买非津贴转售组屋。55岁及以上者从私宅搬到四房式或更小型转售组屋,则豁免这个等待期。

你可曾想过,谁会这新一轮降温措施首当其冲?谁又能从中获益?

根据房地产平台Stacked Homes的分析,赢家们有:

  • 准备要购买转售组屋的买家
  • 从私宅搬到四房式或更小户型转售组屋的长者
  • 组屋户型较小的卖家
  • 小型公寓的卖家

1、准备要购买转售组屋的买家

正如国家发展部和建屋发展局李智陞所说,15个月等待期将缓和市场对转售组屋的需求,让人们可继续负担得起组屋,尤其是那些可能有迫切住屋需求的首次购屋者。

所以,最大的赢家非准备要购买转售组屋的买家莫属。

百万组屋交易量不断上涨,今年首九个月已有277宗百万组屋交易,高于去年全年的259宗。

另外,本地整体组屋转售价已经连续27个月上扬。组屋转售中位数价格已经高达每平方英尺512元,比年初增长了7.3%。

另一边厢,随着私宅价格达到顶峰,更多屋主卖掉公寓,再买转售组屋套现赚取利润。转售私宅中位数价格高达每平方英尺1436元,比年初增长了11.9%。

一些价格更创下新高,一个仅有700平方尺的两方式公寓可以平均卖到100万5000元的高价,这个价格足以买下任何户型的转售组屋,包括现金溢价(Cash-Over-Valuation)。一些人甚至不需要贷款来购屋。

有迫切住屋需求的首次购屋者,在面对上述价格涨幅时,自然会觉得难以承担,希望这15个月的等待期能有效起到缓冲作用,减缓价格的上涨。

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新加坡组屋区。(联合早报)

2、从私宅搬到四房式或更小户型转售组屋的长者

从私宅搬到四房式或更小型转售组屋的55岁及以上者,可豁免15个月等待期。

他们除了无需等待这么久,随着政府的降温措施,他们想买的转售组屋价格或许还会下降。

然而,较小面积组屋的需求也许会上涨,转售价还是有可能上扬的,甚至未来有更多四房式以百万卖出。

3、组屋户型较小的卖家

由于55岁及以上的私宅屋主如果不想等待15个月,如今只能买四房式或更小型的转售组屋,因此,相对于五房式或更大型转售组屋,这些单位的卖家可能不会看到买家群体大幅度减少。

另外,政府也把建屋局的组屋贷款与估值比率(LTV)顶限从85%下调至80%。至于私人金融机构发放的房贷,新加坡金融管理局规定用于计算总偿债率(TDSR)和每月偿还贷款比率(MSR)的中期利率从3.5%调高到4%。

一些套现的私宅屋主,或许会觉得较小型转售组屋更实惠,现金的支出较低,而选购这些单位。

4、小型公寓的卖家

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新加坡的公寓。(联合早报)

最新的降温措施可能使那些不愿意等待15个月或以高昂价格租房子的人回流到私宅市场。

特别是那些孩子已经成家搬走的屋主,他们或许会选择换更小的公寓单位。

因而,对面积介于700至800平方尺的公寓的需求或许会上涨。

至于输家则有:

  • 刚卖掉私宅的屋主
  • 不符合申请建屋局贷款者
  • 一些很久没再融资的屋主

1、刚卖掉私宅的屋主

最猝不及防的应该是刚卖掉私宅的屋主,一些住在小公寓的屋主想要换个更大空间的组屋,一些则想套现赚一把,然而被这降温措施打乱了计划。

除非他们得到建屋局灵活豁免15个月的等待期,不然你只能租房子或购买更小的公寓了。

建屋局截至10月4日,收到约450份来自私宅屋主和前屋主的申请。

2、不符合申请建屋局贷款者

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新一轮降温措施生效后首个EC项目登加新镇Copen Grand推出市场。(城市发展(CDL)和MCL地产)

不是每个人都可以申请建屋局的房屋贷款。

例如购买执行共管公寓(EC)者,他们只能跟银行贷款。

尤其是那些不是首次购买组屋的买家,无法获得公积金住房补贴,随着新一轮降温措施将银行用来计算总偿债率(TDSR)和每月偿还贷款比率(MSR)的中期利率从3.5%调高到4%,意味着房地产买家的最高贷款额降低。

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3、一些很久没再融资的屋主

本地利率节节攀升,一些背着房屋贷款的屋主看着利率不断上扬焦虑万分,希望再融资(refinance)看看找不找得到更低的利率。

不幸的是,当局在去年12月的降温措施把总偿债率(TDSR)顶限下调至55%。

即每月偿还贷款的数额不能超过个人月入的55%。贷款总数将计入个人所有还没还清的贷款,包括现有的房贷、汽车贷款、装修贷款、学生贷款等。

而最新的降温措施,将银行用来计算TDSR和每月偿还贷款比率(MSR)的中期利率调高到4%。

值得注意的是,在这两轮降温措施前,TDSR顶限为60%,中期利率为3.5%。

一些屋主在再融资的时候可能会惊讶发现,前几年自己还符合申请贷款,如今却不符合了。

政府强调,

这只是一项暂时的措施,当局将根据整体需求和市场变化进行检讨。

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