私宅降温了,不如考虑店屋?

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2018年07月19日 22:43
Chinatown Shophouses
位于牛车水保留区内的老店屋。(张丽苹摄)

物以稀为贵

私宅市场从去年下半年复苏以来,特别吸睛,每当有新项目登场,示范单位必定爆棚。

比如今年最新登场、位于淡滨尼10道的新公寓“荟锦嘉园”(The Tapestry),一开盘就售出第一阶段450个单位中的329个单位,中位数尺价达1408元。这个价位也比在其毗邻的The Alps Residences前年10月登场时1208元的中位数尺价,高出了17%。

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获颁“建设局Green Mark白金奖”的荟锦嘉园(构想图),是城市发展采用预制建筑科技建造的第二个私宅项目。(城市发展)

然而好景不长,本月5日,政府突然宣布降温措施,令市场措手不及。三个原本要在本月陆续登场的新私宅漏夜开盘,示范单位人潮汹涌,买家蜂拥而至,似乎错过了当晚就没有明天了。

不过也的确如此,这一轮的降温,再次增加了购置成本,这也意味着整体投资回报的降低。再说额外买方印花税(Additional Buyer's Stamp Duty,简称ABSD)现在全面增加5个百分点,尤其是对外国买家而言,20%的税率更加令他们却步。

在这样的政策大环境下,投资私宅的长期展望将面对不少风险。相比之下,非住宅领域如商用房地产和工业房地产几乎不受降温措施的影响(除了工业房地产也面对在三年内转卖必须缴交卖方印花税(Seller’s Stamp Duty,简称SSD)的条例),或许将在目前这个流资充斥的大环境重新获得投资者的青睐。

在商用房地产领域中,非住宅用途的店屋由于不受政策限制而受到高净值人士(high-net-worth-individuals,简称HNWIs)、家族理财室和小型房地产投资基金的追捧。即使是在过去四年私宅价格走下坡的时候,店屋价格走势和成交量都一支独秀表现都不俗。

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老店屋外部必须保留现状,但内部经彻底“搞头换面”后,成了温馨现代化的餐饮场所。(互联网)

根据高纬环球(Cushman & Wakefield)的研究数据显示,店屋的交易量和成交价都在2017年有所上升。随着2018年整体经济表现进一步得到提振,办公楼和零售租金市场开始回暖,店屋的价格相信也会受益于这些领域的增长而继续看涨。

什么是店屋?

店屋一般建于19世纪40年代和60年代之间,在街道两侧整齐排列,不少还涂上了鲜艳的颜色,格外吸引眼球。它们可说是新加坡历史和文化遗产的见证。

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林立于街道两旁的店屋。(海峡时报)

由于具有历史意义,许多店屋被当局保留,以继续保留建筑的历史特色和集体记忆。保留准则也根据地点、店屋本身的特色、屋龄等有所不同。有些店屋可在后方兴建新建筑或新翼以增加使用面积。一旦店屋展开增建工程,价值和租金回报率也能显著提高。

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位于牛车水的受保留店屋,在修复方面的限制最多也最严格。(联合早报)

不过,位于牛车水、丹戎巴葛、驳船码头、甘榜格南和小印度的受保留店屋,在修复方面的限制最多也最严格。这类历史街区的店屋必须完全保留原貌,业主不允许在后方兴建新翼,只能在内部作装修。根据市区重建局的资料,全新加坡有超过6500栋受保留店屋。

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武吉士村(Bugis Village)共有34间三层楼二战前店屋,用作办公室、音乐学院、补习中心、餐馆以及零售商店。(海峡时报)

店屋一般两到三层楼高,每层楼面的面积由1000到1500平方英尺不等,对中小企业或者那些寻求独特个性和异国情调跨国企业都很有吸引力,这些包括起步公司、创意领域以及基金公司。

多数这些在中央商业区的受保留店屋属于非住宅用途,这意味着外国买家能在不用支付ABSD的情况下购买。加上没有像私宅和工业房地产一样的卖方印花税,购买了这类店屋后,投资者也能自由地转卖,无需承担高额的印花税。有些投资者或者基金甚至在购买店屋后因为资产升值,不到一年就转手赚取利润。

需求增加

店屋需求过去四年逐年增加,2017年总共有148间店屋成交,这比2016年激增了38%。不过店屋成交量最旺的时期还是在2010年和2012年之间,当时每年的平均成交量达到280间。

根据市建局的数据,店屋的中位数价格在2014年一度达到每平方英尺3824元(按土地面积计算),之后有所下滑,主要也是因为受到总偿债率(Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR)的影响,在2017年,店屋的中位数价格滑落了13.7%,报每平方英尺3301元。

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各资产类别的价格增幅。(市区重建局、高纬环球研究部)

即使如此,过去四年,虽然私宅价格处于调整状态,店屋投资者中不乏高额投资回报的成功案例。比如,一栋位于牛车水/丹戎巴葛一带的永久地契店屋,在2013年以620万元成交。之后这栋店屋在去年以910万元转手,也就是说,店屋在四年内升值了47%。

其实根据高纬环球的统计,过去四年至少有10宗成功投资的个案,但平均资本利得达到27%;多数投资者都在2013至2015年购买,并在2017年卖出,投资期平均不到四年。

这证明了在大市疲弱的时候,店屋有良好的防御能力,也正如此,店屋才如此受到高净值人士和家族理财室的青睐。

店屋租金走势相对持稳

在租金方面,整体店屋租金与办公室和零售租金密切相关。虽然整体办公楼租金在2017年开始有所复苏,但受零售租金持续疲软的影响,过去三年,店屋租金依然有所下滑。

然而,中央商业区的店屋却由于地点优越,吸引了相对较高的人流量,租金的走势相对持稳。加上那些位于中央区以外的租户也因为看准了中央商业区的人流量和较有吸引力的租金,也纷纷回流。这促使中央商业区的店屋租金在过去三年内每年仅下调2%,优越于平均每年下滑3%的中央区以外的店屋租金。

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位于里峇峇利路附近的这栋三层楼战前店屋是少数可以用来居住的老店屋。(联合早报)
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屋内陈设中西合并。为了突显旧店屋的独有气质,屋主卢淑娟在摆设方面花了一点心思,结合东西方的精髓。屋主将天井改建成采光十足的饭厅,与开放式的厨房连成一气。(联合早报)

展望未来,整体办公楼和零售租金将随着2018年的经济表现而继续向复苏迈进,这意味着未来两至三年内的租金展望乐观。这对店屋是个利好因素,因为更乐观的租金走势将有助于提升店屋的收益率。

店屋的投资价值在于它能为财富提供保障和升值。一般来说,投资房地产时,须留意未来的供应情况,因为如果需求不变而供应大量增加,价格和租金都会走下坡。这也就是为什么私宅的租金市场在大量供应进驻后,过去四年几乎毫无起色的缘故。

然而,店屋这个资产类别有别于私宅,因为店屋领域是没有未来供应的。这样一来,“物以稀为贵”,在投资需求增加,尤其是在更多外国买家、房地产基金进场的情况下,这个领域的前景依然被看好。

目前,多数店屋依然由资金充裕的高净值人士持有,所以除非买家愿意支付溢价,他们一般都不急于出售。

尽管如此,仍有一些房地产基金会在投资期成熟后将店屋放到市场上求售以重新配置资金,这将给有能力负担店屋的投资者带来机遇。

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