集体出售是不是新加坡楼市的量化宽松(QE)?

更新:
2017年08月22日 18:19

这股集体出售热潮,刚刚好像是一支提振楼市的强心针,尤其是对转售私宅和租赁市场带来曙光,可说是新加坡楼市中出现的量化宽松。

今年以来,集体出售市场突如其来得旺热,今年首七个月已经有七宗私宅集体出售成交,总值达到25亿新元,远超过去年10亿新元的水平。

今年最大宗的交易是友诺士的私有化中等入息公寓(HUDC)友诺士雅苑(Eunosville),达到7亿6578万元,也是自2007年花拉阁(Farrer Court)和丽登岭(Leedon Heights)成交之后最大的一宗集体出售交易。

市场于是猜测,这股集体出售热潮,是否可以重新启动楼市走出低谷,让这个已经走下坡路三年的房地产市场重拾信心?在我看来,这股集体出售热潮,刚刚好像是一支提振楼市的强心针,尤其是对转售私宅和租赁市场带来曙光,可说是新加坡楼市中出现的量化宽松。

在2008年全球金融危机后,联储局先后推出三轮量化宽松以及零利率政策,导致流动性激增,推高了全球的资产价格,特别是新兴经济体的房地产。

新加坡从2013年中,推出总偿债率(TDSR)限制框架,才足以让楼市降温,出现软着陆。

过去三年,私宅价格指数下跌约12%,但由于国民的收入增加,房地产价格也愈变得合理。

国际住房可负担性调查(Demographia International Housing Affordability Survey)的数据显示,新加坡在2010年的价格-收入比率(以中位住房价格与中位家庭收入之比,是一种屋价可负担程度的衡量指标)为7.3倍,这个比率已经下滑到去年的4.8倍,几乎是全球各大金融大都会当中最低的。而香港是住房价格最昂贵的城市,其价格-收入比率高达18.1。这意味着,要支付中位价格住房的30年按揭,中位收入买房者需要花费超过一半的收入,这还是在不计利息的情况下。

这促使楼市在过去四个季度开始逐渐回弹,以成交量来看,楼市今年以来的整体交易已经上扬了五成,价格虽然仍在调整,但跌幅也已经比之前几个季度有所放缓。新加坡经济过去两个季度都保持良好增长势头,发展商也踊跃投标,这使得明年登场新项目的售价会向上调整。

再加上现在踊跃的集体出售,未来12个月内,市场估计会有至少25至30亿元的流资,会进驻私宅市场。这些资金来自目前集体出售项目的屋主,他们会在这段时期内寻找新住所,而且这些屋主现金充裕,相信总偿债率对于这些买家的作用不大,所以这股流资正如量化宽松的效果一样,极可能推高房价。另一方面,随着这些集体出售项目被重新发展,现有租户也被迫搬迁,到现有的项目内寻找住所。这对目前相对疲弱的租金市场,无疑是一大好消息,可以提升租用率,进而抑制租金市场进一步下滑。

总而言之,现在的楼市正如久旱逢甘雨,这股集体出售热潮将连锁带动的需求,正是终止楼市继续退跌的良药。新加坡楼市见底已经是个不争的事实。

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