共用工作空间是办公空间的颠覆者吗?

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2018年03月30日 11:29
WeWork Beach Road
WeWork美芝中心的三个楼面设计犹如高档咖啡座,占地2万8000平方英尺,可容纳700至800人。(联合早报)

现在什么都流行“共用”。

短短几年光景,共用工作空间(co-working)迅速崛起,在全球大行其道,本地就有至少70家大大小小的共用工作空间像雨后春笋一样冒出来,一度被认为已经泡沫化,其营运模式将难以持续。

然而去年下半年,全球最大共用工作空间经营者WeWork登陆新加坡,并迅速拿下四家办公场所,又仿佛让人感觉这场共用工作空间的角逐赛事,才刚刚拉开帷幕。

共用工作空间角逐赛拉开帷幕

WeWork率先拿下了美芝中心的三个楼面,总共2万8000平方英尺,可容纳700至800人;随后又进驻罗敏申路(Robinson Road )71号,面积翻倍,达6万平方英尺。美芝中心已在去年12月初投入运作,开幕当儿会员人数已经爆满,办公空间几乎达到了100%的租用率。罗敏申路71号也将在近日开幕。

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除了上述几个地点,WeWork据说也租下了罗敏申路的城市发展大厦City House(上图)和丰树安顺大厦的办公空间来大展宏图。(城市发展集团)

今年初,WeWork再签下租赁协议,成为福南(Funan)(前福南数码生活广场, 新发展项目预计在2019年竣工)的第一个办公楼租户,面积达4万平方英尺。不到一个月,它又转战中央商业区的店屋,在China Square Central,拿下另外2万9000平方英尺的商用楼面。

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本地企业对灵活办公空间需求提升,共用工作空间预计扩大近一倍。(高力国际)

其他共用工作空间业者也不甘示弱。比如有来自中国、获得城市发展(CDL)投资的办伴(Distrii)将首次进驻新加坡,在共和大厦(Republic Plaza)第一大厦租用超过6万平方英尺的空间,预计在今年5月启用。本地规模最大的JustCo也在近期租下在滨海盛景(Marina One)、联合工业大厦(UIC Building)以及滨海广场(Marina Square)的超过16万平方英尺的商用楼面开设办公场所。

这种场景其实并不仅仅在新加坡上演。根据高纬环球(Cushman & Wakefield)研究部的统计,从2016年起,共用工作空间经营者在全亚太区,已经租下至少8百万平方英尺的办公楼面,而诸如WeWork、优客工场(之前称为“UrWork”,现名为Ucommune)、Spaces、Awfis和CoWrks的较有规模的业者,几乎占了三分之二。

共用工作空间增多 办公楼业主喜忧参半

共用工作空间经营者扩张版图的惊人速度,除了令业内人士诧然之外,也开始让办公楼业主喜忧参半。

新加坡经济从2015年起走下坡路,经济增长放缓至不到2%,中央商业区甲级办公楼月租从2015年第一季度每平方英尺10.43元的高峰掉落到2017年第一季每平方英尺8.47元的低谷,两年光景竟跌了19%,滨海湾一带的甲级办公楼租金更集体跳水超过三成,并与香港甲级办公楼租金的差距越拉越大,香港的租金一度达到新加坡的2.26倍之多。

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城市发展(CDL)投资的办伴(Distrii)在上海苏河水岸空间的办公空间里,有咖啡厅、健身房、室内绿化,还有河畔美景。(城市发展集团)

与此同时,新加坡的办公楼供应也创下新高。随着中央商业区超过4百万平方英尺的办公楼项目在2016和2017年陆续竣工,办公楼业主开始对租金展望也相当悲观,一些新落成的大楼在租赁初期,月租还曾在每平方英尺7元左右的水平徘徊,直到去年次季才出现起色。

一些共用工作空间业者要求多

共用工作空间业者的进驻,无疑给好些空置的办公大楼业主带来了一线生机,使原本居高不下的空置率有所缓和。随着这个领域的快速增长,共用工作空间业者对办公楼的需求也从2014年不到2%的比率,突然上升到去年的15%,仅次于科技领域的需求。

一些共用工作空间业者也因此开始提出更多的要求,甚至要办公楼业主一同分担装修费用,或要求非常低廉的租金。有些也成为合作伙伴,设立共享收益的经营模式。有些办公楼业主担心租户流失,于是决定与这些共用工作空间业者合作,不过目前还很难评估成效。

共用工作空间只是“服务式办公室”的延续?

共用工作空间业者以分租形式推出短租的经营模式,其实并非新鲜点子,比如全球规模最大的办公设施供应商之一、上市公司雷格斯(Regus)早在20多年前就有了这样“服务式办公室”。

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雷格斯(Regus)有意在本地推广的新型工作间“Regus Express Workpod”,内具备无线上网服务、打印机、充电器和电话等设施,且采用防火和具备隔音功能的材料,打造一个舒适和安全的办公空间。(联合早报)

雷格斯及其竞争对手的运作模式都是以折扣价租下整层办公楼,再拆分为独立的办公空间出租。不过一场金融海啸来袭,不少有样学样的中小型服务式办公室业者由于需求骤减而纷纷破产倒闭。

因为有过这样的经验,现在不少业者也认为,目前风靡全球的共用工作空间仅仅是这种“服务式办公室”的延续,因此相信这种景象不会长久。

WeWork去年获日本软银集团注资44亿美元

不过令人生疑的是,WeWork这个仅成立了7年之久的公司,去年还获得了日本软银集团(SoftBank)注资44亿美元,目前的估值已达到200亿美元,甚至超过了凯德置地(CapitaLand)这家足迹遍布全球、拥有诸多实体产业的亚洲最大房地产商之一的市值(约160亿新元)。

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(路透社)

除了软银,WeWork此前还吸引了高盛集团、基准资本、联想控股旗下的弘毅投资等知名投资公司成为其股东。WeWork也是自Airbnb(共享住宿平台)和优步(Uber)之后,全球估值最高的初创科技公司。提醒一下,Airbnb在短短数年就颠覆了全球传统酒店业的营运,而优步则打乱了各地的出租车行业的阵脚,两者都是轻资产、重品牌的服务性行业,并深受千禧一代的追捧。

WeWork鲜为人知的秘密

如果WeWork没有一个颠覆性的营运模式,这些投资者估计不会轻易注资,究竟WeWork的成功秘诀在哪里?

WeWork之所以有这般魅力,首先,它在美国的盈利率高达40%,而其他“服务式办公室”的盈利率都在个位数,有些甚至还蒙受亏损。WeWork过去一年的营收增长年比达到88%,而其他同行的营收几乎与一年前持平,甚至下跌。

刨根问底之下,WeWork也有一些鲜为人知的秘密。虽然它在分租方面的收入有所增加,但最多也只能说是“稳健”增长,并不足以让投资者趋之若鹜。比较令人关注的是那些服务类的收入增长,在过去几年却是以倍来计算的。这主要是WeWork利用这个平台去推广了其他与办公相关的服务。

随着越来越多的会员加入WeWork的联系网,WeWork可以提供会计、软件、信用卡、咨询、法律、金融和培训等服务。最终,WeWork的会员将为了这些便利及人脉联系而加入,实体办公空间则成为次要的因素了。

WeWork连住宅市场也不放过

其次,WeWork连住宅市场也不放过,一年多前也推出新“共享生活”(co-living)住宅空间WeLive平台,尝试颠覆千禧一代的年轻人对于家的概念,并结合他们对社区生活向往的生活方式。

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WeLive在纽约华尔街的外观长得就像写字楼。(互联网)

这种居住概念也在欧美国家开始流行起来,也是WeWork接下来的一个重要卖点。据知,WeWork计划在未来两年开设多达68个WeLive中心,迈出创建整个街区、甚至是打造WeCity的第一步。

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WeLive大堂。(互联网)
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WeLive的公用洗衣房也是游戏中心。(互联网)
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WeLive住宅单位内的客厅。(互联网)

再有,在WeWork新客户群中,企业客户占了三成,目前来说,包括IBM、汇丰银行、Spotify以及Salesforce等在内的跨国企业都开始采用WeWork的相关服务。

这些为企业提供定制的增建服务被称为“Powered by We”,能协助企业利用最低廉的成本,实现最高的办公生产效率。WeWork善用科技、大数据分析和人工智能等,研究了成千上万家公司如何使用自己的办公空间,学习不同地域、机构的员工办公习惯和特性,从而帮助企业更好地打造、运营办公室,让员工在更舒适、自在的工作环境里,更有效的办公。

实践也证明了WeWork的存在,有助于提升办公大楼的价值。根据Falkon的一项研究数据就显示,在美国,WeWork进驻后一年的办公大楼价值平均提升了25%。这说明WeWork的这种共用工作空间概念也对办公楼业主有巨大的吸引力。随着它在全球各地拿下足够多的办公空间,它在办公楼业主面前的议价能力也能大大提升,并可以在经济衰退时,对租赁协议更好的进行协商。

WeWork野心勃勃 欲成办公空间领域最权威领导者

事实上,WeWork的野心远不止于此,它希望通过利用日益成熟的办公数据,成为一个办公空间领域最权威的领导者。它将眼光放远至全世界所有的办公楼,只要有办公楼的踪影,就有WeWork的市场。这意味着,东京的市场为10亿平方英尺、纽约的市场为4亿平方英尺。

加上更多为企业定制的增建服务,WeWork希望做到这样的至高点——就是当企业在考虑租赁办公空间时,它们第一时间就想到WeWork,因为WeWork能利用最低的成本,最大限度地打造一个让员工满意度最高、办公效率最高的办公环境。

届时,WeWork靠的资本就是它所推行的服务和品牌效应,就如同那些五星级酒店向业主收取酒店管理服务费一样,或者苹果粉丝对苹果产品持有的那种忠诚度。

过去这几年,由于科技的便利,人们的工作和居住环境越来越趋向个性化和优化,环境也越来越配合个人的喜好,而人们的惰性也正在加大。设想,假如办公环境也可以根据不同员工的喜好而为其量身打造,根据我们的办公习惯而自行调整,我们的办公生活是否会变得更美好?在这样的环境下办公,员工的工作效率以及身心健康也大大提升,这将能为企业创造多少价值?同时又能省下多少成本?

WeWork能否正式颠覆传统的办公空间,并推动传统业主的转型和突破,让我们拭目以待。

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